14
Mar
2023

PROGRAMA MAIS HABITAÇÃO | O que preciso de saber?

14
Mar
2023

O Governo apresentou publicamente um pacote de medidas destinadas a solucionar o problema do acesso à habitação em Portugal. Este programa está agora em discussão pública, não se sabendo ainda que medidas serão aprovadas definitivamente.

ARRENDAMENTO 

Arrendamento do Estado para Subarrendamento Acessível

É aprovado o Regime Jurídico de Arrendamento para subarrendamento destinado a famílias com dificuldade no acesso à habitação no mercado. Por intermédio do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P., o Estado irá propor a privados o arrendamento voluntário dos seus imóveis, nomeadamente quando estes se encontrem devolutos, para posteriormente os poder subarrendar a famílias.

O valor da renda do contrato de arrendamento será acordado livremente entre o Estado e o Senhorio desde que não seja 30% superior aos limites gerais do preço de renda previstos no Programa de Apoio ao Arrendamento.

Os contratos de arrendamento celebrados entre o Estado e o Senhorio terão uma duração mínima de 5 anos, sendo renováveis por igual período salvo oposição expressa de alguma das partes. As partes poderão, contudo, estipular um prazo menor desde que nunca inferior a 3 anos.

Garantia de Pagamento ao Senhorio Após Três Meses de Incumprimento

Nas condições e limites ainda a estabelecer, o Estado irá assegurar o pagamento da renda por parte dos inquilinos, atuando como um fiador.

Subsequentemente, e uma vez avaliada a situação económico-social do inquilino, o Estado recorrerá aos meios próprios para o reembolso do valor da renda.

Alojamento Local

  • O objectivo é promover a transferência de casas do alojamento local para habitação, pelo que o Governo propõe diversas medidas que limitam ou impossibilitam o Alojamento Local: Criação da CEAL – contribuição extraordinária sobre os estabelecimentos de alojamento local.
  • Suspensão de novas licenças, exceto em zonas para alojamento rural;
  • Reapreciação em 2030 das licenças atualmente concedidas;
  • Sujeição de novas licenças a renovação quinquenal não automática;
  • Caducidade das licenças por qualquer causa de transmissão;
  • Possibilidade de os Condomínios impugnarem licenças emitidas sem a sua aprovação;
  • Alargamento das competências de fiscalização às Juntas de Freguesia.

Arrendamento Forçado de Casas Devolutas

Os imóveis de uso habitacional classificados como devolutos podem ser objecto de arrendamento forçado pelos municípios, para posterior subarrendamento no âmbito de programas públicos de habitação.  

Para este efeito, não são tidas como casas devolutas as (i) casas de férias, as (ii) casas de emigrantes ou de pessoas deslocadas por razões de saúde ou profissionais e as (iii) casas cujos proprietários estejam num lar ou a prestar cuidados permanentes como cuidadores informais.

Assim que os municípios identifiquem uma casa devoluta, irá propor ao seu proprietário a celebração voluntária de um contrato de arrendamento com o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P..

Caso o proprietário recuse a celebração desse contrato, terá um prazo de 90 dias para dar uso ao imóvel, nomeadamente colocando-o no mercado de arrendamento ou no mercado imobiliário. Findo esse prazo e verificando-se que o imóvel continua devoluto, o Estado pode arrendá-lo de forma obrigatória. 

O arrendamento forçado é realizado preferencialmente sobre imóveis que reúnam reuniões de habitabilidade que possibilitem o seu imediato arrendamento, mas fica também previsto que, caso o nível de conservação do imóvel não permita a sua utilização habitacional, os municípios podem coercivamente executar as obras necessárias.

As empresas de telecomunicações e distribuidoras de gás, eletricidade e água passam a enviar obrigatoriamente para os municípios (e não a solicitação destes, como atualmente) uma lista de ausência de consumos ou consumos baixos por cada prédio urbano ou fração.

Limitação do Valor da Renda

Para os imóveis que já se encontravam no mercado de arrendamento nos últimos 5 anos, a renda inicial nos novos contratos não pode ultrapassar os 2% face à renda anterior. A este valor podem acrescer os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores. 

Apoio Extraordinário ao Pagamento das Rendas

Será concedido um apoio mensal no limite máximo de € 200 por períodos de 12 meses, podendo ser renovado até ao limite de 60 meses.

São elegíveis a este apoio os agregados familiares com taxas de esforço superiores a 35%, até ao sexto escalão de rendimento e com contratos de arrendamento celebrados até 31 de Dezembro de 2022.

Contratos Anteriores ao Regime do Arrendamento Urbano

Os inquilinos com contratos de arrendamento celebrados antes de 1990 (i) cujo rendimento anual bruto corrigido for inferior a cinco vezes a retribuição mínima nacional, (ii) cuja idade for superior a 65 anos OU (iii) forem portadores de deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% não verão os seus contratos transitar para o Novo Regime do Arrendamento Urbano.

A estes contratos é aplicada uma isenção de tributação em IRS dos rendimentos prediais e em sede de IMI,

 

CONSTRUÇÃO CIVIL E REABILITAÇÃO URBANA

Facilitação de Conversão de Imóveis para Habitação

Imóveis afetos a comércio ou serviços poderão ser convertidos em habitação sem necessidade de revisão de planos de ordenamento do território ou de licença de habitação.

Os proprietários de imóveis existentes que pretendam a conversão para habitação não estão, contudo, isentos de observar as normas regulamentares contempladas no Decreto-Lei n.º 95/2019, de 18 de julho, e na Portaria n.º 304/2019.

Contrato de Desenvolvimento para Habitação

Cooperativas ou promotores privados poderão celebrar com o Estado, através de procedimento concursal, contratos para construção, reconversão ou reabilitação de imóveis públicos para fins de arrendamento acessível.

Simplificação de Processos de Licenciamento

Estabelecer-se-á um princípio geral de desnecessidade de apreciação prévia da conformidade das obras, sendo suficiente que os autores dos projetos subscrevam um termo de responsabilidade, em termos ainda a definir.

Nos casos em que se mantiver a necessidade de apreciação prévia por parte das entidades licenciadoras, nomeadamente Municípios, serão devidos juros de mora caso estas entidades não observem os prazos legalmente estabelecidos, em termos ainda a definir.

Linha de Financiamento Bonificado para Privados

Será aprovada uma nova linha de crédito, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos na área da habitação acessível, no montante global de € 250.000.000,00.

A linha de financiamento é aprovada e executada pelo Banco Português do Fomento, S. A.. Poderão aceder a esta linha de financiamento as cooperativas e sociedades comerciais que se dediquem à construção civil.

Os fogos que sejam promovidos com este apoio ficam afetos ao arrendamento acessível num prazo mínimo de 25 anos. Decorrido esse prazo, em caso de venda o Município onde se localize o imóvel e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P., terão direito de preferência na sua aquisição.

 

CRÉDITO À HABITAÇÃO

Apoio na Subida da Taxa de Juro

Será aplicável ao longo do ano de 2023 uma bonificação temporária do encargo com juros nos créditos hipotecários até um limite anual de 1,5 do valor do Indexante dos Apoios Sociais, correspondente a cerca de € 720.

Encontram-se elegíveis para acederem à bonificação as famílias com rendimentos até ao 6.º escalão cuja taxa de esforço seja igual ou superior a 50% ou haja tido um agravamento significativo. A bonificação apenas se aplicará a crédito para habitação própria permanente celebrado até 31 de Dezembro de 2022 cujo montante seja inferior a € 200.000,00.

 

Fim dos Vistos Gold

Não poderão ser atribuídos novos Vistos Gold.

Caso já tenham sido atribuídos, a sua renovação só ocorre se o imóvel estiver alocado a residência própria e permanente do proprietário ou descendente ou se o imóvel for objeto de contrato de arrendamento para habitação própria e permanente por prazo não inferior a 5 anos.

 

MEDIDAS FISCAIS

Criação de um novo regime fiscal no âmbito do Alojamento Local

Com o propósito de incentivar a transição de alojamento local para arrendamento, o Governo propõe a criação de uma nova isenção para os rendimentos prediais auferidos até 31/12/2030, em sede de IRS, desde que:

  • O imóvel afeto ao alojamento local seja transferido para o mercado do arrendamento habitacional;
  • O estabelecimento do alojamento local tenha sido registado até 31/12/2022;
  • O contrato de arrendamento seja celebrado até 31/12/2024.

O Governo propõe, ainda, a criação de uma Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local para financiar políticas de habitação acessível.

De acordo com o pacote de medidas apresentado, ficarão também suspensas a emissão de novas licenças para alojamento local, exceto em zonas para alojamento rural, prevendo-se a reapreciação das atuais licenças em 2030, e a sua caducidade por qualquer causa de transmissão do imóvel.

 

Isenção de IRS sobre Mais-Valias na Venda ao Estado e aos Municípios

Uma das várias medidas apresentadas pelo Governo destinadas a solucionar o problema do acesso à habitação em Portugal, consiste na redução da tributação atual da mais-valia sujeita às taxas progressivas de IRS, através da criação de um regime de isenção de tributação, em sede de IRS, sobre as mais-valias resultantes da venda de imóveis ao Estado e aos Municípios.

Incentivos Fiscais ao Arrendamento Acessível

Com o objetivo de alargar a oferta de arrendamento acessível são propostos os seguintes incentivos fiscais:

  • Taxa de 6 % de IVA para empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis pelo menos 70% afetas ao Programa de Apoio ao Arrendamento;
  • Isenção de IMT na aquisição para reabilitação se após a reabilitação o imóvel for afeto ao Programa de Apoio ao Arrendamento;
  • Isenção de IMI por 3 anos após aquisição, construção ou reabilitação para o Programa de Apoio ao Arrendamento, prorrogável por 5 anos.

 

Normas Fiscais para Incentivar o Arrendamento

No sentido de aumentar a confiança dos senhorios e simultaneamente incentivar o arrendamento, o Governo propõe as seguintes alterações ao enquadramento fiscal do arrendamento:

  • Comunicação do contrato de arrendamento à Autoridade Tributária passa a poder ser feita pelo arrendatário, nos casos em que não seja feita pelo senhorio no prazo legal;
  • Redução da taxa de IRS para contratos de arrendamento habitacional de longa duração, variável entre a taxa de 25 % (para contratos de arrendamento até 5 anos) e a taxa de 5 % (para contratos de arrendamento com duração superior a 20 anos);
  • Aplicação de isenção de tributação, em sede de IRS, passa a aplicar-se, também, aos contratos de arrendamento celebrados antes de 1990 e aos contratos de arrendamento que advenham da conversão de anteriores alojamentos locais.

 

Isenção de IRS sobre as Mais-Valias

No prisma da proteção das famílias, o Governo propõe a criação de um regime de isenção de IRS sobre as mais -valias resultantes da venda de outros imóveis do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, caso o valor de realização seja utilizado para amortização de crédito à habitação própria e permanente do próprio ou descendentes.

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